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职工楼“售改租”可减少纳税支出

  A食品企业拟在厂区建造两幢住宅楼,优惠出售给内部职工及其亲属,土地性质为工业用地。由于无规划,暂时不能办理住宅销售许可手续和房屋权属证明。拿着拟订方案,A企业
财务人员感到困惑:在这种情况下,企业是否应当
缴纳营业税?如果政府将来的处理结果是按违章建筑予以拆除,缴纳的营业税该怎么办?

  首先,国家
税务总局《关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的
通知》规定,销售不动产,指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。其中,销售建筑物或构筑物,指有偿转让建筑物或构筑物所有权的行为。因此,A企业建造建筑物用以销售,属于有偿转让不动产,应当缴纳营业税。

  其次,根据国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关
税收问题的批复》的规定,土地使用者转让土地时,如果没有确定土地证(产权),无论是否办理土地的过户手续,只要土地使用者享受占有、使用、收益或处分该土地的权利的,都应当依法缴纳土地
增值税和营业税。A企业利用其拥有的土地建造建筑物用以销售,尽管没有办理产权转移手续,但其享有该土地使用和建造房屋获取收益的权利,因此按照上述规定,A企业具有
纳税义务。如果A企业最终没有能力办理规划手续,被政府按照违章建筑予以拆除,则此拆除损失只能由A企业和购房人自行承担,并不能免除A企业的纳税义务。

  如果双方改变交易方式,约定房屋所有权不发生转移,内部职工或其亲属仅拥有房屋使用权,每年收取租金,则A企业按国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》的规定,对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限多少,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按“服务业———租赁业”征收营业税。A企业还应按每月租金收入缴纳
房产税,但暂时不缴纳土地增值税。若未来可以办理权属转移手续,则可折价销售,按照销售不动产计税。若最终不能办理权属转移,即便按照违章建筑予以拆除,纳税损失也要小得多。

       文章来源于 http://www.taxqd.com/a/caozuoshiwu/zhengcejiedu/20120928/98800.html